Дата публикации: Декабрь 2025
Источник: ДОМ.РФ, Банк России, ЕИСЖС, Росстат, Минэкономразвития России
Категории: Жилищное строительство, Ипотека, Макроэкономика
Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет составлен на основе данных ДОМ.РФ, Банка России, ЕИСЖС, Росстата и Минэкономразвития России, подводя предварительные итоги 2025 года в жилищной сфере. Он анализирует объемы продаж жилья, ипотечное кредитование, проектное финансирование, динамику цен и макроэкономические факторы, влияющие на рынок, и предлагает прогноз на 2026 год.
Сама суть
Несмотря на сложные рыночные условия и ужесточение ипотечных программ, объем продаж жилья по ДДУ в 2025 году превысил показатели предыдущего года, достигнув 25-26 млн кв. м на 5-5,2 трлн руб. Это объясняется адаптацией рынка, восстановлением рыночной ипотеки и активным спросом на "Семейную ипотеку" в конце года. Цены на новостройки выросли на ~10% (~20% в Москве), опережая инфляцию, а сектор строительства замедлил запуски новых проектов, что может привести к дефициту жилья через 2-3 года. Ключевым фактором для рынка в 2026 году станет скорость снижения ключевой ставки.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- Адаптация рынка и изменение структуры продаж: Доля сделок без ипотеки (наличные и рассрочка) выросла с 24% до 32%, компенсируя снижение ипотечных выдач в периоды высоких ставок.
- Восстановление рыночной ипотеки и «Семейная ипотека»: Снижение ставок во втором полугодии и ажиотажный спрос на «Семейную ипотеку» в конце года привели к значительному росту выдач, достигнув максимума за последние полтора года в декабре.
- Рост цен на новостройки: Цена на жилье увеличилась на ~10% (в Москве на ~20%), опережая инфляцию, что свидетельствует о сохранении инвестиционного спроса и ограниченности предложения.
Что НЕ работает
- Отсутствие массовой льготной ипотеки: В первой половине года отсутствие доступных льготных программ привело к значительному спаду ипотечных выдач и вынудило рынок искать альтернативные пути финансирования.
- "Пробиваемый" вниз уровень покрытия задолженности по ПФ: Снижение покрытия задолженности по проектному финансированию средствами на эскроу до 68-69% (а в некоторых регионах и ниже) усложняет обслуживание долга для застройщиков.
- Замедление запусков новых проектов: Сокращение запусков на 13% до 41 млн кв. м может привести к дефициту жилья и дальнейшему росту цен через 2-3 года, создавая риски для стабильности рынка.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Развитие программ рассрочки и альтернативных форм оплаты | Риски по оплате накопленной рассрочки гражданами (1,4 трлн руб.) |
| Укрепление позиций на рынке благодаря росту стоимости жилья | Обслуживание застройщиками кредитов по ПФ со ставками 16% и выше (22% портфеля) |
| Восстановление рыночной ипотеки и дальнейшее снижение ключевой ставки | Долгий период жесткой денежно-кредитной политики и высокие процентные ставки |
| Увеличение портфеля строительства за счет переносов сроков вводов | Избыток предложения в некоторых регионах и недостижение целей по распроданности |
| Рост спроса на "Семейную ипотеку" до ожидаемого ужесточения условий | Замедление роста экономики и инфляция, превышающая целевой уровень |
Что это значит для бизнеса
- Для застройщиков: Следует адаптировать стратегии продаж, предлагая более гибкие схемы оплаты, внимательно отслеживать динамику процентных ставок по проектному финансированию и учитывать возможное ужесточение условий льготных программ. Необходим особый контроль за уровнем распродажи проектов в условиях неоднородности регионального спроса, а также учитывать возможные риски дефицита предложения в будущем.
- Для банков: Необходимо активно развивать продукты рыночной ипотеки, а также быть готовыми к изменению условий госпрограмм. Тщательный анализ рисков по проектному финансированию, особенно для застройщиков с высоким уровнем задолженности, и мониторинг качества портфеля по рассрочкам от граждан.
- Для инвесторов в недвижимость: Рынок сохраняет потенциал роста цен, особенно в крупных городах, но следует тщательно оценивать региональные риски и потенциальное ужесточение условий кредитования. Особое внимание стоит уделить проектам, которые могут оказаться в дефиците через 2-3 года.
Вопросы для управленческой команды
- Как наш продукт/сервис может учесть выявленные тренды, такие как рост доли сделок в рассрочку и изменения в ипотечных программах?
- Какие барьеры из отчета, например, риски по невыплаченной рассрочке или высокая стоимость проектного финансирования, актуальны для нашего бизнеса и как мы можем их минимизировать?
- Какие новые возможности, такие как восстановление рыночной ипотеки или потенциальный дефицит жилья, мы должны исследовать и как мы можем подготовиться к ним стратегически?
Stratsessions Signals
- Trend: Рынок жилья адаптируется к новым условиям, меняя структуру продаж и источники финансирования. Сохраняется рост цен, особенно в крупных регионах.
- Watch: Влияние скорости снижения ключевой ставки на рыночную ипотеку и проектное финансирование. Уровень покрытия задолженности по ПФ и риски, связанные с невыплаченной рассрочкой.
- Cut: Инвестиции в проекты без четкого понимания рыночного спроса и без адекватного анализа региональных рисков переизбытка предложения.
Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры в строительной отрасли и банковском секторе.
- Директора по стратегии и маркетингу застройщиков и ипотечных организаций.
- Инвесторы, ориентирующиеся на рынок недвижимости.
Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли.
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут.