Дата публикации: Октябрь 2025
Источник: Commonwealth Partnership
Категории: Логистика, Складская недвижимость, Транспортная инфраструктура
Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет, подготовленный Commonwealth Partnership к октябрю 2025 года, анализирует текущее состояние и будущее развитие платных автодорог Московского региона (ЦКАД, М-12 «Восток», ЮЛА) и их влияние на рынок складской недвижимости. Ключевая идея состоит в том, что развитие этих дорог формирует новые логистические хабы и меняет стратегию размещения складских комплексов. Отчет релевантен для девелоперов, логистических компаний и инвесторов в коммерческую недвижимость.
Сама суть
Развитие платных автодорог в Московском регионе существенно трансформирует рынок складской недвижимости, предлагая новые возможности для оптимизации логистики. ЦКАД, полностью введенная в эксплуатацию, уже привлекла значительный объем нового складского строительства, особенно на южном и восточном направлениях. Трасса М-12 "Восток", несмотря на низкую строительную активность в Московской области из-за плотной застройки, приобретает стратегическое значение для межрегиональных перевозок. Южно-Лыткаринская автодорога (ЮЛА) станет дублером МКАД, способствуя развитию малоформатных объектов Light Industrial в городской логистике. В целом, объем строящихся объектов вдоль ключевых платных дорог до 2027 года составит 621 тыс. кв. м, что подтверждает их растущую роль.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- ЦКАД как стратегический хаб: Трасса аккумулирует крупные складские объекты и обеспечивает межрегиональным игрокам доступ ко всем ключевым направлениям, позволяя сократить логистические затраты. Отмечается активное строительство вдоль ЦКАД, с 372 тыс. кв. м нового ввода в 2023-2024 гг. и 586 тыс. кв. м строящихся объектов до 2027 г.
- Развитие BTS-проектов: Доля объектов "Built-to-suit" (построенных под конкретного заказчика) в общем объеме нового строительства вдоль ЦКАД составила 39% за последние два года и ожидается рост на 9 п. п. к 2027 году. Это свидетельствует о возрастающей потребности в кастомизированных логистических решениях.
- ЮЛА для городской логистики: Южно-Лыткаринская автодорога, являющаяся дублером МКАД, способствует развитию складских объектов меньшего масштаба, преимущественно формата Light Industrial, в зоне городской логистики. Это важно для обслуживания столицы и снижения транспортной нагрузки на МКАД.
Что НЕ работает
- Дефицит земли вдоль М-12: Плотная жилая застройка вблизи трассы М-12 в Московском регионе ограничивает строительство крупных складских комплексов, что приводит к низкой строительной активности (всего 18 тыс. кв. м в 2023-2024 гг.). Основной объем объектов сосредоточен за пределами Московской области.
- Неравномерное влияние на складской рынок платных дорог: Некоторые платные трассы, такие как М1 "Беларусь" и М4 "Дон", не оказывают выраженного влияния на складской рынок Московского региона из-за уже сформированного логистического каркаса или приоритетного использования территорий.
- Ограниченное присутствие Light Industrial: Несмотря на отдельные проекты вдоль ЮЛА, общая доля Light Industrial в общем объеме строящихся объектов вдоль ключевых платных автодорог до 2027 года составляет всего 11%. Это может указывать на недостаточный фокус на этом формате в крупных девелоперских проектах.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Размещение крупных межрегиональных РЦ вдоль ЦКАД для оптимизации логистических затрат | Дефицит земельных участков для новых крупных проектов вдоль М-12 в Московской области |
| Развитие проектов "Built-to-suit" для крупных игроков логистики | Нехватка гибких площадей для городской логистики в условиях роста электроннои коммерции |
| Инвестиции в объекты Light Industrial вдоль ЮЛА для обслуживания городской агломерации | Низкий уровень диверсификации форматов складской недвижимости |
| Использование М-12 для улучшения связи с регионами Поволжья, Урала и Сибири | Недостаточная интеграция платных дорог с уже существующим логистическим каркасом |
| Открытие точек роста числа складских объектов на пересечениях М-11 с ключевыми трассами | Высокая конкуренция за уже сформированные и престижные направления (например, западное Подмосковье) |
Что это значит для бизнеса
- Для девелоперов складской недвижимости: Фокусироваться на участках вдоль ЦКАД для крупных проектов и на южном/юго-восточном направлениях (в частности, вдоль ЮЛА) для Light Industrial. Изучать возможности BTS-проектов.
- Для логистических компаний: Активно использовать ЦКАД для межрегиональных перевозок. Рассматривать размещение хабов за пределами Московской области вдоль М-12 для доступа к восточным регионам. Оценивать перспективы ЮЛА для обеспечения "последней мили" в Московском регионе.
- Для инвесторов в коммерческую недвижимость: Приоритетно рассматривать инвестиции в объекты вдоль ЦКАД и перспективные проекты Light Industrial вдоль ЮЛА. Осторожно оценивать проекты вдоль М-12 в Московской области из-за ограничений с землей.
Вопросы для управленческой команды
- Как мы можем оптимизировать нашу логистическую сеть, используя новые возможности ЦКАД и ЮЛА?
- Какие направления (южное, юго-восточное, восточное) наиболее перспективны для расширения наших складских мощностей, учитывая развитие автодорог?
- Стоит ли нам рассматривать проекты Light Industrial для обслуживания городской логистики, и если да, то в каких локациях?
Stratsessions Signals
- Trend: Развитие платных автодорог меняет географию складского рынка Московского региона.
- Watch: Влияние М-12 на распределение складских объектов в Московской области и потенциал развития Light Industrial.
- Cut: Инвестиции в крупные складские объекты в условиях дефицита земли вдоль М-12 в Московской области.
Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры в логистике и девелопменте коммерческой недвижимости
- Директора по стратегии и развитию компаний с крупными логистическими операциями
- Инвесторы, ориентирующиеся на промышленную и складскую недвижимость Московского региона
Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут