Дата публикации: Сентябрь 2025
Источник: Аналитический центр ДОМ.РФ
Категории: Жилищное строительство, Девелопмент, Недвижимость
Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет аналитического центра ДОМ.РФ, опубликованный в сентябре 2025 года, анализирует текущие риски дисбаланса на рынке жилищного строительства в России. Он выявляет проблемы, связанные со снижением продаж квартир в новостройках и замедлением девелоперской активности, что приводит как к рискам затоваренности в краткосрочной перспективе, так и к потенциальному дефициту предложения в будущем. Отчет релевантен для всех участников рынка недвижимости: застройщиков, девелоперов, инвесторов, банков и регуляторов.
Сама суть
Рынок жилищного строительства в России столкнулся с дисбалансом, вызванным резким падением спроса после завершения программ льготной ипотеки. Продажи квартир в новостройках сократились на 23% г/г за 7 месяцев 2025 года, в то время как запуски новых проектов уменьшились лишь на 19% г/г, что привело к росту запасов непроданного жилья до 3,7 лет (при норме 2-3,5 года). Данная ситуация сигнализирует о рисках затоваренности рынка, но ожидаемое восстановление спроса к 2027 году (по мере снижения ключевой ставки) может привести к дефициту предложения из-за текущего сокращения запусков.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- Накопленные продажи: Высокий объем продаж в период массовой господдержки до середины 2024 года обеспечил высокий уровень распроданности проектов с вводом в 2025-2026 годах, предотвращая системные проблемы, несмотря на снижение спроса.
- Устойчивость высокоценового сегмента: Рынки бизнес и элитного жилья менее зависимы от льготных ипотечных программ и демонстрируют относительно меньшее снижение распроданности, что говорит о наличии стабильного спроса в этом сегменте.
- Московский рынок: Москва сохраняет высокую распроданность (101%) и стабильный спрос, что указывает на высокую устойчивость столичного рынка к общему спаду.
Что НЕ работает
- Падение спроса: Продажи квартир в новостройках сократились на 23% г/г, что является основным фактором риска затоваренности рынка.
- Затоваренность: Срок реализации непроданного строящегося жилья значительно вырос (с 2,1 до 3,7 лет), превысив норму, что указывает на избыток предложения.
- Региональные риски: Доля проектов с распроданностью ниже 60% выросла с 18% до 26%, а в 29 из 87 регионов наблюдаются риски избытка предложения, что указывает на неравномерное распределение рисков.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Восстановление спроса на жилье с 2027 года (снижение ключевой ставки) | Риски затоваренности рынка до восстановления спроса |
| Возможность для роста цен на жилье после 2027 года при ограниченном предложении | Снижение доступности жилья для населения при росте цен |
| Фокус на высокоценовой сегмент (бизнес- и элитный класс) | Значительное сокращение спроса в массовом сегменте |
| Продажа накопленных запасов жилья до восстановления спроса | Увеличение срока реализации непроданного жилья |
| Индивидуализация стратегий в зависимости от регионального спроса | Неоднородность региональной ситуации, региональные проблемы затоваренности |
Что это значит для бизнеса
- Для девелоперов: Необходимо корректировать планы запусков новых проектов, фокусироваться на быстрой реализации текущих запасов, а также адаптировать предложение под изменяющиеся предпочтения рынка, особенно в массовом сегменте. Стоит пересмотреть стратегии в регионах с высоким уровнем затоваренности.
- Для банков: Увеличиваются риски по проектному финансированию из-за роста запасов непроданного жилья и увеличения сроков его реализации. Требуется усиленный мониторинг девелоперских проектов и, возможно, ужесточение условий кредитования.
- Для инвесторов: Возможности для покупки активов в регионах с высокой затоваренностью по более низким ценам, но с учетом длительных сроков реализации. Перспективны инвестиции в высокоценовой сегмент и в стабильные рынки, такие как Москва.
Вопросы для управленческой команды
- Как мы можем оптимизировать процессы продаж, чтобы сократить срок реализации непроданного жилья и снизить риски затоваренности?
- Какие корректировки в стратегию запусков новых проектов необходимо внести, учитывая текущее снижение спроса и будущий потенциал дефицита предложения?
- Какие меры поддержки или стимулирования спроса мы можем предпринять, помимо зависимости от льготных программ?
Stratsessions Signals
- Trend: Рынок жилищного строительства движется от фазы избыточного спроса и дефицита предложения к фазе затоваренности, которая сменится дефицитом предложения в долгосрочной перспективе.
- Watch: Необходимо внимательно отслеживать динамику ключевой ставки и ее влияние на ипотечный рынок, а также региональные показатели распроданности и скорости продаж.
- Cut: Сокращение инвестиций в массовый сегмент в регионах с высоким риском затоваренности.
Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры в сфере девелопмента и жилищного строительства
- Директора по продажам и маркетингу на рынке недвижимости
- Руководители банковских подразделений, занимающихся проектным финансированием и ипотекой
- Аналитики рынка недвижимости и инвесторы.