Дата публикации: 2025 г. (данные на 2025 г. с прогнозом на 2026 г.) Источник: NF GROUP Research, 2026 Категории: Логистика, Недвижимость, Онлайн-ретейл Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет NF GROUP Research за 2025 год анализирует рынок складской недвижимости в регионах России, предоставляя обзор ввода площадей, объема сделок, доли вакантных площадей и динамики арендных ставок. Он актуален для девелоперов, инвесторов, логистических операторов и ретейлеров, заинтересованных в развитии или оптимизации складской инфраструктуры за пределами Московского региона и Санкт-Петербурга.
Сама суть
- В 2025 году рынок складской недвижимости регионов России обновил рекорд по вводу площадей (3,983 млн м²), что на 89% превышает показатель 2024 года, в основном за счет экспансии крупного онлайн-ретейла.
- Одновременно с этим, общий объем сделок снизился на 44% (до 1,3 млн м²), а доля вакантных площадей выросла до 5,2%, причем 40% этого объема приходится на субаренду.
- Средневзвешенная ставка аренды стабилизировалась на уровне 10 100 руб./м²/год triple net, показав снижение на 3% по сравнению с концом 2024 года, без предпосылок к значительному росту в 2026 году.
- Онлайн-ретейл остается ключевым драйвером спроса, занимая 55% в общем объеме заключенных сделок.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- Рекордный ввод площадей: Введено 4 млн м², что на 89% больше, чем в 2024 г., отражая высокий спрос и инвестиции в развитие складской инфраструктуры в регионах.
- Лидерство онлайн-ретейла: Сектор онлайн-торговли занимает 55% объема сделок, продолжая быть основным драйвером роста и развития рынка складской недвижимости.
- Рост собственного строительства (Built-to-Suit): Объекты BTS составили 46% от общего объема ввода, демонстрируя стремление крупных игроков к индивидуализированным решениям и контролю над логистикой.
Что НЕ работает
- Снижение объема сделок: Общий объем сделок снизился на 44% по сравнению с 2024 г. до 1,3 млн м², что указывает на некоторую осторожность или замедление активности на рынке.
- Рост доли вакантных площадей и субаренды: Доля вакантных площадей выросла до 5,2% (+3 п.п.), из которых 40% — субаренда, что может давить на арендные ставки и сигнализировать о переизбытке предложений.
- Стабилизация и небольшое снижение ставок аренды: Средневзвешенная ставка аренды снизилась на 3% до 10 100 руб./м²/год, что говорит об окончании периода активного роста и наступлении фазы стабилизации.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Инвестиции в региональную складскую инфраструктуру для онлайн-ретейла | Снижение экономической активности и объема сделок |
| Развитие проектов Built-to-Suit для крупных игроков | Переизбыток вакантных площадей, особенно субарендных |
| Выгодное размещение в регионах с активным вводом (Екатеринбург, Омск, Воронеж) | Замедление роста арендных ставок и их коррекция |
| Использование субаренды для гибкого масштабирования или оптимизации затрат | Высокие операционные расходы в некоторых регионах (до 2500 руб./м²/год) |
Что это значит для бизнеса
- Для девелоперов и инвесторов: Целесообразно сосредоточиться на проектах BTS, особенно для федеральных онлайн-ретейлеров. Необходима тщательная оценка рисков переизбытка предложения в условиях роста вакантности. Развитие в ключевых регионах-лидерах ввода (Екатеринбург, Омск, Воронеж).
- Для логистических операторов: Появление большого объема субарендных предложений предоставляет возможности для гибкой адаптации складских мощностей и оптимизации затрат. Важно анализировать ставки аренды с учетом специфики регионов (например, на Дальнем Востоке).
- Для онлайн-ретейлеров: Использование своей доминирующей позиции для заказа индивидуализированных складских комплексов (BTS). Возможности для экспансии в новые регионы с развитой инфраструктурой, а также для использования субарендных площадей в качестве временного решения.
Вопросы для управленческой команды
- Как мы можем использовать текущий рост ввода площадей и активность онлайн-ретейла для расширения нашей региональной логистической сети?
- Насколько эффективно мы управляем нашими складскими площадями и можем ли мы использовать субаренду для оптимизации затрат или, наоборот, предложить свои излишки?
- В каких регионах присутствие нашей компании наиболее перспективно с учетом динамики рынка складской недвижимости и наших стратегических целей?
Stratsessions Signals
- Trend: Продолжающаяся региональная экспансия онлайн-ретейла, высокий объем ввода новых складских площадей (преимущественно BTS).
- Watch: Рост доли вакантных площадей, снижение объема сделок, стабилизация и снижение арендных ставок, объем субаренды.
- Cut: Не обозначено прямых сигналов для полного отказа от инвестиций, но спекулятивное строительство снизило свою долю.
Для кого полезно
- Девелоперы и инвесторы в коммерческую недвижимость
- Логистические компании и операторы
- Руководители отделов логистики и складского хозяйства
- Топ-менеджеры компаний онлайн- и офлайн-ретейла
- Аналитики рынка недвижимости и инвестиционные фонды
Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут