Дата публикации: Июль 2025
Источник: Аналитический центр ДОМ.РФ
Категории: Жилищное строительство, Ипотека, Недвижимость
Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет опубликован Аналитическим центром ДОМ.РФ в июле 2025 года. Он представляет собой анализ итогов первого полугодия 2025 года в жилищной сфере России, освещая ключевые изменения в продажах жилья, ипотечном кредитовании, проектном финансировании, а также динамику цен и объемов строительства. Отчет релевантен для всех участников строительной отрасли, банковского сектора, инвесторов и государственных органов, занимающихся регулированием жилищной сферы.
Сама суть
Рынок жилья в первом полугодии 2025 года столкнулся со значительным снижением спроса и продаж (-26% г/г в новостройках) из-за прекращения "Льготной ипотеки" и сохранения высоких рыночных ставок. Застройщики активно используют альтернативные механизмы продаж (наличные, рассрочки), что привело к снижению доли ипотеки до 63%. Несмотря на это, средства на эскроу-счетах растут, а объемы проектного финансирования достигли исторических максимумов, хотя покрытие задолженности эскроу-счетами снизилось. Строительная отрасль реагирует снижением запусков новых проектов (-22%), но общий портфель строительства остается высоким. Цены на новостройки в реальном выражении снизились. Ожидается восстановление отрасли с 2026 года по мере снижения ключевой ставки и восстановления рыночной ипотеки.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- Альтернативные механизмы продаж: Доля продаж за наличные и в рассрочку выросла до 37% (с 24% в 2024 г.), компенсируя падение ипотечных продаж. Это позволяет застройщикам поддерживать объемы поступлений.
- Рост средств на эскроу-счетах: Остатки выросли до 6,8 трлн руб. (+0,5 трлн руб. с конца 2024 г.), а выборка лимитов по проектному финансированию достигла 9 трлн руб. Это свидетельствует о сохранении финансирования строительства.
- Высокая распроданность текущего портфеля: Доля проданного жилья на момент ввода (73%) превышает норму (70%), что позволяет обеспечивать погашение проектного финансирования.
- "Семейная ипотека" как драйвер: Программа обеспечивает 55% всех ипотечных выдач по количеству и 71% по объему, поддерживая ежемесячные поступления в строительную отрасль на уровне 200 млрд рублей.
Что НЕ работает
- Снижение продаж жилья: Продажи новостроек упали на 26% из-за завершения "Льготной ипотеки" и высоких процентных ставок, что создает дефицит спроса.
- Падение доли ипотеки: Доля ипотеки в продажах снизилась с 76% до 63%, указывая на сокращение основного механизма стимулирования спроса.
- Увеличение стоимости проектного финансирования: Доля кредитов по ставкам более 16% приблизилась к 25%, а покрытие задолженности эскроу-счетами снизилось до 71%, что увеличивает финансовую нагрузку на застройщиков.
- Сокращение запусков новых проектов: За I полугодие запуски снизились на 22%, что в будущем приведет к сокращению объемов нового предложения.
- Избыток предложения в ряде регионов: 28 субъектов РФ находятся в зоне риска затоваривания, что может привести к стагнации или снижению цен.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Использование альтернативных схем продаж (рассрочки, наличные) для поддержания спроса. | Высокие рыночные ипотечные ставки, ограничивающие спрос. |
| Сохранение высокой ликвидности строящихся проектов за счет ранее сформированного спроса. | Несоответствие структуры строящегося жилья потребностям населения. |
| Поддержка банковского финансирования (рост лимитов ПФ). | Риск затоваривания в 28 регионах. |
| Восстановление рынка с 2026 года по мере снижения ключевой ставки. | Завершение льготных ипотечных программ и риск их непродления. |
| "Семейная ипотека" как стабильный драйвер спроса. | Снижение платежеспособного спроса и покупательской активности. |
Что это значит для бизнеса
- Для Девелоперов/Застройщиков: Необходимо активнее использовать рассрочки и кэш-продажи, оптимизировать структуру запускаемых проектов под текущий спрос, внимательно отслеживать ситуацию в регионах с риском затоваривания. По мере снижения ставок стоит готовиться к возобновлению запусков.
- Для Банков: Следует продолжать кредитование проектов с эскроу, ориентируясь на платежеспособный спрос. Важно отслеживать снижение ключевой ставки ЦБ для корректировки ставок по ипотеке и стимулирования рыночных программ.
- Для Инвесторов: Текущий период предлагает возможность для инвестиций в проекты с высокой степенью готовности и подтвержденным спросом. Однако стоит быть осторожными с инвестициями в регионах с избытком предложения.
- Для Агентств недвижимости: Сфокусироваться на предложениях с рассрочкой и предложениях для покупателей с наличными средствами. Развивать экспертность в "Семейной ипотеке" и отслеживать региональные особенности рынка.
Вопросы для управленческой команды
- Как мы можем адаптировать наши маркетинговые стратегии для привлечения покупателей с наличными средствами и использования рассрочек?
- Какие корректировки необходимо внести в портфель строящихся объектов, чтобы минимизировать риски затоваривания в конкретных регионах?
- Какова наша стратегия по управлению стоимостью проектного финансирования в условиях растущих процентных ставок по кредитам?
- Как мы можем подготовиться к восстановлению рыночной ипотеки в 2026 году и эффективно наращивать запуски новых проектов?
Stratsessions Signals
- Trend: Переход застройщиков к альтернативным схемам продаж (рассрочки/наличные) и рост значимости "Семейной ипотеки".
- Watch: Скорость снижения ключевой ставки Банком России и влияние макропруденциального регулирования на ипотечный рынок. Риски затоваривания в регионах.
- Cut: Избыточные объемы строительства в регионах с низким спросом без учета реальных потребностей населения.
Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры в жилищной и строительной отрасли
- Директора по стратегии и маркетингу в девелоперских компаниях
- Руководители банковских и ипотечных подразделений
- Инвесторы, ориентирующиеся на рынок недвижимости и жилищного строительства
- Государственные органы, отвечающие за жилищную политику и регулирование строительной отрасли
Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут