Рынок офисной недвижимости Москвы, III квартал 2025 г.

Дата публикации: III квартал 2025 г.
Источник: NF Group Research
Категории: Недвижимость, Офисы, Коммерческая недвижимость
Сигналы: Trend, Watch

Описание-резюме отчета

Отчет, опубликованный NF Group Research в III квартале 2025 года, анализирует состояние и динамику рынка офисной недвижимости Москвы. Он демонстрирует рекордное для данного периода количество вводов новых площадей, при этом отмечая продолжающееся снижение вакантности и рост арендных ставок. Отчет будет релевантен для девелоперов, инвесторов, арендаторов офисных помещений и аналитиков рынка недвижимости.

Сама суть

Рынок офисной недвижимости Москвы в III квартале 2025 г. демонстрирует устойчивый рост и дефицит качественных площадей, несмотря на значительные объемы ввода нового предложения. Вакантность продолжает снижаться до минимальных значений, что обуславливает рост арендных ставок и цен на покупку во всех сегментах. При этом большую часть нового ввода составляют проекты продажи или BTS-формата, что не способствует значительному увеличению предложения под аренду. Темпы роста ставок аренды и цен, хотя и остаются положительными, проявляют тенденцию к замедлению.

Ключевые инсайты для СЕО

Что работает

1. Рекордный ввод новых офисов при низкой вакантности: В III кв. 2025 г. введено 473 тыс. м² новых офисов класса А, а с начала года — 495,4 тыс. м², что почти на 30% выше аналогичного периода прошлого года. При этом, доля свободных площадей снизилась в Классе А до 7,1% и в Классе B до 4,7%. Это говорит о высоком спросе, способном поглощать значительные объемы нового предложения, особенно в сегментах "продажа" и BTS.
2. Устойчивый рост арендных ставок и цен: Средневзвешенные арендные ставки в Классе А выросли на 25,6% до 34 401 руб./м²/год, а в Классе B — на 4,9% до 22 423 руб./м²/год. В сегменте Prime рост составил 11,6% до 69 153 руб./м²/год. Средневзвешенная цена продажи офисов достигла 441,7 тыс. руб./м² (+2% с начала года). Это свидетельствует об инвестиционной привлекательности рынка и возможности получения высокой доходности.
3. Лидирующий спрос со стороны TMT и Финансового сектора: TMT-компании и Банки/Финансы/Инвестиции составили по 21% от общего спроса на офисные помещения. Производственные предприятия занимают 16%. Это указывает на наиболее активные сектора экономики, являющиеся ключевыми драйверами спроса на офисную недвижимость.

Что НЕ работает

1. Низкий объем предложения под аренду среди нового ввода: Из общего объема нового предложения 2025 г. только 13% будет предлагаться под аренду, в то время как 62% составят проекты продажи, а 25% — BTS. Это создает дополнительный дефицит арендных площадей, особенно качественных, и может ограничивать возможности быстрого расширения для компаний, предпочитающих аренду.
2. Рост вакантности в сегменте гибких офисов: Доля вакантных рабочих мест в гибких офисах увеличилась на 4,1 п.п. с конца 2024 г., достигнув 12,5%. Хотя средняя ставка аренды рабочего места выросла на 19,8%, рост вакантности может указывать на насыщение или переориентацию спроса в этом сегменте, либо на сложности с быстрым поглощением новых гибких пространств.
3. Замедление темпов роста ставок и цен: Общий темп роста арендных ставок и цен постепенно снижается, несмотря на продолжающийся рост. Это может быть ранним признаком приближения "потолка" роста или нормализации рынка после бурного периода. Инвесторам и девелоперам следует учитывать возможное замедление доходности в будущем.

Радар возможностей и ловушек

Что это значит для бизнеса

• Для Девелоперов: ориентироваться на проекты продажи и BTS, особенно в Классе А, в районах ТТК-МКАД. Изучить возможность строительства в формате небольших блоков для продажи, так как на них высокий спрос.
• Для Инвесторов: рассмотреть приобретение офисных объектов класса А и Prime, а также инвестировать в проекты с продажей блоков. Отслеживать динамику рынка гибких офисов для принятия взвешенных решений.
• Для Арендаторов (крупных компаний): быть готовыми к продолжению роста арендных ставок. Рассмотреть долгосрочные договоры аренды или приобретение собственных площадей, особенно если есть планы на расширение или специфические требования к офису.
• Для Арендаторов (малого и среднего бизнеса): быть готовыми к росту цен на аренду. Искать предложения за пределами центральных районов или приобретать небольшие блоки.

Вопросы для управленческой команды

1. Как наш продукт/сервис может учесть выявленные тренды: дефицит арендных площадей, рост спроса со стороны TMT и финансового сектора?
2. Какие барьеры из отчета актуальны для нашего бизнеса, например, рост цен на аренду/покупку, ограниченный выбор арендуемых площадей?
3. Какие новые возможности мы должны исследовать: инвестиции в девелопмент с продажей юнитов, пересмотр стратегии по гибким офисам?

Stratsessions Signals

• Trend: Продолжающийся рост цен и ставок на рынке офисной недвижимости, снижение вакантности.
• Watch: Динамика вакантности в сегменте гибких офисов и темпы замедления роста арендных ставок/цен.
• Trend: Высокий спрос на офисы в формате "продажа" и BTS, особенно в Классе А.

Для кого полезно

• СЕО и топ-менеджеры в сфере девелопмента и строительства коммерческой недвижимости.
• Директора по стратегии и маркетингу крупных компаний, планирующих расширение или релокацию офисов.
• Инвесторы, ориентирующиеся на рынок коммерческой недвижимости Москвы, особенно в офисный сегмент.
• Специалисты по управлению недвижимостью и брокеры офисной недвижимости.

Call to Action

• Заказать разбор для своей отрасли.
• Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут.