Дата публикации: Октябрь 2025
Источник: CORE.XP
Категории: Логистика, Недвижимость, Электронная торговля
Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет, выпущенный в октябре 2025 года аналитической компанией CORE.XP, представляет прогноз развития рынка складской недвижимости в России до 2028 года. Он анализирует влияние макроэкономических факторов, таких как ВВП, инфляция, ключевая ставка и электронная торговля, на спрос и предложение складских площадей, а также на динамику арендных ставок и цен. Отчет релевантен для инвесторов, девелоперов, собственников складских объектов и компаний, использующих складскую логистику.
Сама суть
Ожидается возвращение экономики к сбалансированному росту, с замедлением ВВП в 2025-2026 годах и восстановлением в 2027 году на фоне снижения инфляции и ключевой ставки. Этот цикл сильно коррелирует с динамикой складского рынка. Дефицит свободных складских площадей прогнозируется в 2027 году, что приведет к росту арендных ставок и цен. Драйвером спроса останется электронная торговля, а регионы продолжат формировать основной объем сделок.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- Восстановление экономики и снижение ставок: Прогнозируемое снижение ключевой ставки ЦБ до 7.5-8.5% к 2027 году и возвращение инфляции к 4% в 2026 году создадут благоприятные условия для возобновления инвестиций и ускорения экономического роста с 2027 года.
- Рост электронной торговли: Доля интернет-торговли вырастет до 31% к 2028 году (на 14.9 п.п. выше 2024 года), что станет основным драйвером спроса на складские площади, особенно в регионах.
- Дефицит складских площадей: К 2027 году ожидается снижение доли свободных площадей до 3%, что приведет к росту арендных ставок и цен, подтверждая инвестиционную привлекательность сегмента.
- Региональное развитие: Регионы продолжат быть локомотивом рынка, формируя до 60% спроса на склады, что открывает возможности для развития за пределами Московского региона.
Что НЕ работает
- Высокая реальная процентная ставка: В 2025-2026 годах высокая реальная процентная ставка будет сдерживать экономический рост и замедлять темпы роста ВВП до 1.0-1.5%, оказывая давление на спрос на склады.
- Возможное снижение арендных ставок в 2026 году: На фоне замедления экономики и роста доли свободных площадей до 5.7% в 2026 году, темп роста арендных ставок может замедлиться до 2%, отставая от инфляции.
- Зависимость от инфляции: Значительная инфляционная компонента (62%) в номинальной ставке аренды указывает на чувствительность рынка к макроэкономической стабильности.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Инвестиции в региональную складскую недвижимость с учетом роста электронной торговли. | Резкие изменения макроэкономической политики, задерживающие снижение инфляции и ключевой ставки. |
| Планирование нового строительства складских комплексов с учетом прогнозируемого дефицита в 2027 году. | Недооценка влияния замедления экономики в 2025-2026 годах на краткосрочный спрос и ставки аренды. |
| Развитие Build-to-suit проектов, которые сохранят актуальность в условиях дефицита. | Переоценка темпов роста арендных ставок в 2026 году из-за временного увеличения доли свободных площадей. |
| Партнерство с крупными ритейлерами и компаниями электронной торговли для создания долгосрочного спроса. | Неправильная оценка региональных потребностей и предпочтений, ведущая к неликвидным активам. |
Что это значит для бизнеса
- Для инвесторов в недвижимость: Рассмотреть стратегии покупки и строительства складских объектов в регионах, ориентируясь на долгосрочный рост и дефицит с 2027 года. Важно учитывать фазу замедления в 2025-2026 годах для оптимизации моментов входа.
- Для девелоперов: Активно планировать новые проекты, особенно в формате Build-to-suit, anticipating the demand growth from 2027. При этом необходимо внимательно мониторить макроэкономическую ситуацию.
- Для компаний электронной торговли и ритейла: Оптимизировать логистические стратегии, возможно, через долгосрочную аренду или приобретение складских площадей, особенно в регионах, чтобы закрепить позиции на растущем рынке.
- Для финансовых институтов: Учитывать прогнозируемый рост цен и арендных ставок на склады при оценке кредитоспособности проектов и потенциальной доходности инвестиций в этот сектор.
Вопросы для управленческой команды
- Как мы можем адаптировать наши инвестиционные планы в складскую недвижимость к прогнозируемому экономическому циклу?
- Какие регионы России представляют наибольший потенциал для развития складских мощностей с учетом роста электронной торговли?
- Какие стратегии мы можем использовать для минимизации рисков, связанных с замедлением роста арендных ставок в 2026 году?
Stratsessions Signals
- Trend: Устойчивый рост рынка складской недвижимости в России до 2028 года, обусловленный электронной торговлей и восстановлением экономики.
- Trend: Переход к сбалансированному росту ВВП и снижение ключевой ставки как драйверы восстановления спроса на склады.
- Trend: Регионализация спроса на склады, с основным объемом сделок за пределами Московского региона.
- Watch: Временное замедление темпов роста ВВП и потенциальный рост доли свободных площадей в 2025-2026 годах.
Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры в сфере логистики, ритейла и электронной торговли
- Директора по стратегии и маркетингу девелоперских и инвестиционных компаний
- Инвесторы, ориентирующиеся на коммерческую недвижимость в России
- Специалисты по анализу рынка недвижимости и макроэкономическому прогнозированию
Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут