Дата публикации: IV квартал 2025
Источник: Центр экономического прогнозирования Газпромбанка, Росстат, CORE.XP Analytics (департамент офисной недвижимости)
Категории: Недвижимость, Макроэкономика, Инвестиции
Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет об офисной недвижимости Москвы за 4 квартал 2025 года, подготовленный Центром экономического прогнозирования Газпромбанка, Росстатом и CORE.XP Analytics, анализирует текущие макроэкономические условия, динамику предложений и спроса на рынке офисной недвижимости, уровень свободных площадей и ставки аренды. Отчет актуален для девелоперов, инвесторов, арендаторов и всех участников рынка коммерческой недвижимости Москвы, предоставляя всесторонний обзор и прогнозы на 2026 год.
Сама суть
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году характеризовался рекордным вводом новых площадей с 2015 года (704 тыс. м²), однако этот объем не полностью удовлетворяет спрос. Значительная часть нового строительства (47% от запланированного на 2025 год) была перенесена на 2026 год. Объем сделок аренды и купли-продажи составил 1,5 млн м² (снижение на 31% г/г), при этом доля свободных площадей увеличилась до 4,6%. Основную долю спроса формировали финансовые организации, торговые операторы и IT-компании. Отмечается рост стоимости аренды вторичных офисов классов Prime и A.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- Рекордный ввод новых площадей: В 2025 году введено 704 тыс. м² новых офисных площадей, что является самым высоким показателем с 2015 года. Это дает возможность для выбора современных и эффективных пространств.
- Увеличение доли крупных сделок по аренде: Отмечен рост спроса на крупные офисные помещения (более 10 000 м²), особенно в пределах ТТК и за МКАД, где сохраняется доступное предложение.
- Востребованность покупки офисов блоками/этажами до 1 000 м²: Количество сделок по покупке таких помещений выросло на 23%, при этом 91% сделок приходится на строящиеся объекты и проекты. Это указывает на активный интерес к собственным небольшим площадям.
Что НЕ работает
- Недостаточность нового ввода для удовлетворения спроса: Несмотря на рекордные объемы ввода, новый офисный фонд не полностью покрывает текущий спрос, что может приводить к ограниченности выбора в некоторых сегментах.
- Перенос сроков ввода объектов: 47% запланированных к вводу в 2025 году офисных площадей перенесены на 2026 год, что создает неопределенность для компаний, планирующих расширение или переезд.
- Снижение общего объема сделок аренды и купли-продажи: Общий объем сделок снизился на 31% г/г, достигнув 1,5 млн м². Это говорит о замедлении активности на рынке по сравнению с предыдущим годом.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Инвестиции в строящиеся офисы (особенно в классе Prime и A) | Недостаточный объем доступных площадей, несмотря на высокий ввод |
| Развитие офисных хабов за пределами ЦДР (Нагатино-ЗИЛ, за МКАД) | Риски, связанные с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию |
| Разработка предложений для финансовых, IT и торговых компаний | Замедление общего объема сделок на рынке |
| Активное предложение офисов класса Prime и A (рост ставок) | Высокая стоимость аренды вторичных офисов классов Prime и A |
Что это значит для бизнеса
- Для девелоперов: Необходимо учитывать тенденцию переноса сроков ввода объектов и адаптировать стратегии продаж/аренды. Фокусироваться на классе Prime и A, предлагая гибкие условия. Развивать объекты в востребованных локациях, таких как Нагатино-ЗИЛ и за МКАД.
- Для арендаторов: Несмотря на рост свободных площадей, выбор может быть ограничен в желаемых локациях или по ценовым категориям. Рекомендуется заблаговременное планирование переезда или расширения, а также рассмотрение объектов за пределами ЦДР с хорошей транспортной доступностью.
- Для инвесторов: Рынок показывает стабильный спрос на покупку офисов блоками до 1000 м². Инвестиции в строящиеся офисы (особенно в классе Prime и A) могут быть выгодны, учитывая рост ставок аренды.
Вопросы для управленческой команды
- Как наш продукт/сервис может учесть выявленные тренды, например, увеличение спроса на крупные площади или индивидуальные офисные блоки?
- Какие барьеры из отчета актуальны для нашего бизнеса, например, сложности с поиском подходящих помещений или рост арендных ставок?
- Какие новые возможности мы должны исследовать в свете роста активности в определенных секторах (финансы, IT, торговля) и локациях (Нагатино-ЗИЛ, за МКАД)?
Stratsessions Signals
- Trend: Продолжение роста ключевой ставки и инфляции с последующим снижением в 2026 году. Постепенное увеличение доли свободных площадей на рынке.
- Watch: За переносом сроков ввода объектов и потенциальными новыми проектами в 2026 году, которые могут значительно изменить объем предложения. Следить за изменением курса доллара и его влиянием на арендные ставки.
- Cut: Не указано, что следует сокращать инвестиции.
Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры в сфере девелопмента и управления недвижимостью.
- Директора по стратегии и маркетингу компаний, планирующих расширение или переезд офиса.
- Инвесторы, ориентирующиеся на рынок коммерческой недвижимости Москвы.
Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут