MARKETBEAT Q4 2025

Дата публикации: Декабрь 2025 года
Источник: Commonwealth Partnership (CMWP)
Категории: Экономика, Рынки капитала, Офисная недвижимость, Складская недвижимость, Торговая недвижимость, Гостиничная недвижимость
Сигналы: Trend, Watch

Описание-резюме отчета

Отчет "MARKETBEAT" за Q4 2025, подготовленный Commonwealth Partnership, представляет собой комплексный анализ состояния российской экономики и ключевых сегментов коммерческой недвижимости. Он охватывает макроэкономические показатели, динамику инвестиций, а также подробные обзоры офисного, складского, торгового и гостиничного рынков. Отчет актуален для инвесторов, девелоперов, арендаторов и всех участников рынка недвижимости, стремящихся понять текущие тренды и прогнозируемые изменения.

Сама суть

Макроэкономические условия в Q4 2025 характеризуются замедлением экономического роста (ВВП 0,9% по итогам года) и снижением инфляции до 5,6% г/г, однако налоговые новации 2026 года создают проинфляционные риски. Жесткая денежно-кредитная политика сдерживала кредитную активность, но способствовала росту сбережений. Инвестиции в коммерческую недвижимость достигли 461 млрд руб., продемонстрировав рост на 1% к 2024 году, преимущественно за счет офисного сегмента и стрессовых сделок. Офисный рынок Москвы столкнулся с рекордным вводом новых площадей (715 тыс. кв. м), ростом вакансии до 5% и замедлением роста арендных ставок. Складской рынок Московского региона также показал рекордное новое строительство (2,3 млн кв. м) и рост вакансии до 4,8% на фоне снижения спроса и стабилизации ставок. Торговая недвижимость отмечает рекорд нового строительства (635 тыс. кв. м по РФ), рост вакансии до 9,7% в Москве и снижение потребительской активности. Гостиничный рынок Москвы характеризуется незначительным ростом предложения (691 новый номер), стагнацией загрузки (76,7%) и замедлением роста средней цены на номер (3,3%).

Ключевые инсайты для СЕО

Что работает

1. Офисная недвижимость: Стабильный спрос на небольшие площади и продажи в нарезку. 85% сделок аренды/покупки офисов заключены на площади менее 1 тыс. кв. м. Продажа в нарезку и активация механизма МПТ позволяет поддерживать активность девелоперов и конечных пользователей.
2. Складская недвижимость: Рост Light Industrial и фокус на BTS-объекты. В сегменте Light Industrial наблюдается рост нового строительства (389 тыс. кв. м, +52% к 2024 г.) и спроса (111 тыс. кв. м, +55% к 2024 г.), преимущественно со стороны производства. BTS-объекты составляют значительную долю нового строительства по РФ (65%), что указывает на целевое удовлетворение спроса крупных игроков.
3. Гостиничная недвижимость: Высокие цены и фокус на внутренний туризм. Несмотря на охлаждение спроса, средняя цена на номер остается высокой, а люксовый сегмент показывает наибольший рост (8%), что свидетельствует о сохранении прибыльности в определенных сегментах за счет высокого внутреннего туристского потока.
4. Рынки капитала: Активизация управляющих компаний ЗПИФ и банков. В условиях жесткой ДКП эти игроки наращивают активность, особенно в стрессовых сделках, что открывает возможности для приобретения активов.

Что НЕ работает

1. Замедление роста ВВП и проинфляционные риски: Прогноз ВВП на 2025 год составляет 0,9%, а налоговые изменения 2026 года создают риски скачка инфляции, что может негативно сказаться на покупательной способности и потребительской активности.
2. Снижение кредитной активности и сберегательная модель поведения: Жесткая ДКП и высокие ставки ЦБ сдерживают кредитование (особенно физлиц), а население предпочитает сберегать, что ограничивает спрос и инвестиции.
3. Рост вакансии в офисах и торговле: В офисах Москвы вакансия достигла 5% (+1,3 п. п.) из-за рекордного ввода и снижения спроса. В торговой недвижимости Москвы вакансия выросла до 9,7% (+2,4 п. п.), что говорит о перенасыщении рынка и ослаблении позиций ритейлеров.
4. Снижение спроса в классической складской недвижимости: Объем сделок на складском рынке Московского региона сократился на 33% к 2024 году, а по всей РФ – на 45%, что указывает на насыщение рынка крупными игроками и переориентацию на более специфичные запросы.
5. Снижение активности новых брендов в ритейле и сокращение присутствия: Количество новых брендов снизилось на 22%, а 25 брендов объявили о сокращении присутствия, что является негативным сигналом для арендодателей торговых центров.

Радар возможностей и ловушек

Что это значит для бизнеса

• Для девелоперов офисной недвижимости: Необходимо адаптироваться к росту вакансии и замедлению роста ставок. Фокусироваться на проектах с возможностью "нарезки" под мелких и средних арендаторов/покупателей (до 1000 кв. м). Изучать и использовать городские программы стимулирования (например, МПТ) для повышения привлекательности проектов, особенно в районах за ТТК.
• Для инвесторов в коммерческую недвижимость: Рекомендуется внимательно изучать возможности стрессовых сделок, особенно в сегментах, где наблюдается коррекция цен. Складская недвижимость Light Industrial и отдельные ниши гостиничного бизнеса могут предложить привлекательные перспективы. Следует проявлять осторожность в крупных спекулятивных проектах, где ожидается избыток предложения.
• Для ритейлеров и управляющих ТЦ: Необходимо пересмотреть стратегии привлечения арендаторов и покупателей в условиях снижения потребительской активности и растущей конкуренции с онлайн-торговлей. Акцент на гастрономию, развлечения и создание эмоционального опыта в ТЦ может стать ключевым преимуществом. Внимательно следить за поведением существующих брендов и оценивать риски сокращения их присутствия.
• Для логистических компаний и e-commerce: Несмотря на насыщение, остается потенциал в регионах и в сегменте Light Industrial. Важна оптимизация цепочек поставок с учетом растущих операционных издержек и изменения структуры спроса в сторону BTS-объектов.

Вопросы для управленческой команды

1. Как текущая макроэкономическая ситуация (замедление ВВП, проинфляционные риски) повлияет на наших арендаторов/клиентов и их способность платить/покупать в 2026 году?
2. Какие сегменты рынка недвижимости (офисы, склады, ритейл, гостиницы) представляют наибольший риск или наибольшие возможности для нашего бизнеса с учетом прогнозируемого роста вакансии/снижения спроса/стабилизации цен?
3. Как мы можем адаптировать нашу стратегию развития или портфель активов к растущей доле стрессовых сделок и активизации ЗПИФ/банков на рынке капитала?
4. Какие изменения в потребительском поведении (сберегательная модель, рост онлайн-торговли) требуют пересмотра нашей бизнес-модели, особенно если мы работаем в ритейле?
5. Как мы можем снизить операционные издержки и повысить эффективность при стагнации или снижении арендных ставок/загрузки, чтобы сохранить рентабельность?

Stratsessions Signals

• Trend: Умеренный экономический рост и сберегательная модель населения. (Экономика, Ритейл)
• Trend: Рост нового строительства и вакансии в офисах и складах. (Офисы, Склады)
• Trend: Активизация инвестиций через ЗПИФы и стрессовые сделки. (Рынки капитала)
• Watch: Влияние налоговых новаций на инфляционные ожидания. (Экономика)
• Watch: Перспективы восстановления спроса на крупных рынках недвижимости. (Офисы, Склады)
• Cut: Чрезмерная зависимость от международных брендов в ритейле. (Ритейл)

Для кого полезно

• СЕО и топ-менеджеры в сфере недвижимости, строительства и ритейла
• Директора по стратегии и маркетингу в крупных компаниях
• Инвесторы, ориентирующиеся на российский рынок коммерческой недвижимости
• Финансовые аналитики и консультанты по недвижимости

Call to Action

• Заказать разбор для своей отрасли
• Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут