Дата публикации: 28 октября 2025
Источник: Альфа-Банк
Категории: Недвижимость, Ипотека, Макроэкономика, Строительство
Сигналы: Trend, Watch
Описание-резюме отчета
Отчет, опубликованный Альфа-Банком 28 октября 2025 года, анализирует текущие тренды и прогнозы на рынке недвижимости России, фокусируясь на 4 квартале 2025 года и перспективах до 2030 года. Ключевая идея состоит в том, что рынок будет трансформироваться под влиянием изменений в ипотечных программах, монетарной политики ЦБ РФ и мер поддержки строительной отрасли, что релевантно для девелоперов, банковского сектора и инвесторов.
Сама суть
Рынок недвижимости в 4К25 характеризуется ожиданием изменений в Семейной ипотеке и жесткой денежно-кредитной политикой ЦБ РФ, с потенциальным снижением ключевой ставки до 16,5% к концу 2025 года. Прогнозируется сильная статистика по ипотечным выдачам в 4К25, достигающая 3,9 трлн руб. по итогам года, но с последующим снижением на 20% в 2025 году. Цены на первичном рынке вырастут примерно на 7-10% в 2025 году, а ввод жилья составит 102-105 млн кв. м, причем доля ИЖС останется преобладающей.
Ключевые инсайты для СЕО
Что работает
- Семейная ипотека: стимулирует объем выдач ипотеки, потенциально поддерживая спрос до изменений условий с 1 февраля 2025 года.
- Развитие КРТ (Комплексное развитие территорий): число домов по этой программе выросло на 59% г/г к октябрю 2025, что указывает на активно развивающийся сегмент.
- Рост цен на первичном рынке: ожидается рост на 7-10% в 2025 году, что позитивно для девелоперов и инвесторов.
Что НЕ работает
- Сокращение числа сделок на первичном рынке: ожидается падение на 15% г/г в 2025 году из-за высокой базы сравнения 1П24 и жесткой ДКП.
- Низкие объемы выдач ипотеки на вторичном рынке: останутся под давлением до 2026 года из-за высоких ставок.
- Замедление запуска новых проектов (РНС): общая площадь МКД, получивших РНС, уменьшилась на 18% г/г за 9М25, что говорит об осторожности застройщиков.
Радар возможностей и ловушек
| Возможности | Ловушки |
|---|---|
| Активизация спроса на семейную ипотеку до изменения условий | Ужесточение условий Семейной ипотеки (с 1 февраля 2025 г.) |
| Развитие инфраструктуры (ВСМ, автотрассы) для роста спроса на жилье | Высокая ключевая ставка ЦБ РФ, которая давит на ипотечный рынок |
| Адаптация законодательства под ИЖС для увеличения доли ипотеки в этом сегменте | Повышение НДС до 22% с 2026 г., влияющее на себестоимость строительства |
| Привлечение дополнительного акционерного капитала для застройщиков | Низкое покрытие проектного финансирования эскроу-счетами |
| Выход российских застройщиков на зарубежные рынки (ОАЭ, СНГ) | Сложная рыночная конъюнктура и сдержанная оценка инвесторами девелоперских компаний |
Что это значит для бизнеса
- Для Девелоперов: Необходимо адаптировать проекты под Семейную ипотеку до февраля 2025 г., искать возможности в КРТ и партнерствах на зарубежных рынках. Важно работать над снижением долговой нагрузки и привлекать акционерный капитал в условиях высокой ставки.
- Для Банков: Следует готовиться к изменениям в Семейной ипотеке, поддерживать программы для ИЖС и вторичного рынка, рассматривая снижение ставки к 2026 году как фактор роста.
- Для Инвесторов: Первичный рынок недвижимости и проекты КРТ показывают потенциал роста цен и могут быть интересны. Однако следует учитывать риски, связанные с ужесточением ДКП и волатильностью рынка.
Вопросы для управленческой команды
- Как мы можем оптимизировать нашу продуктовую линейку, учитывая изменения в Семейной ипотеке и рост доли ИЖС?
- Какие меры мы предпринимаем для снижения зависимости от проектного финансирования и повышения покрытия эскроу-счетами?
- Стоит ли рассматривать выход на зарубежные рынки или более активное участие в проектах КРТ в регионах?
Stratsessions Signals
- Trend: Развитие КРТ и повышение интереса к ИЖС (при условии изменения законодательства).
- Watch: Изменения условий Семейной ипотеки и динамика ключевой ставки ЦБ РФ, а также последствия повышения НДС.
- Cut: Избыточные инвестиции в проекты, не находящиеся под действием льготных ипотечных программ в условиях жесткой ДКП.
Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры в строительной и девелоперской отрасли.
- Директора по стратегии и маркетингу в банках и финансовых компаниях.
- Инвесторы, ориентирующиеся на российский и зарубежный рынок недвижимости.
Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут